2022中國房地產估價年會嘉賓觀點摘要

?適應環境變化  守正創新發展

觀點摘要：（1）估價機構生存發展的外部環境較快地發生了重大變化，一方面我國經濟增長模式由高速增長、追求規模階段，進入高質量發展、追求效益階段；另一方面我國房地產市場和房地產業轉型升級，由開發建設階段轉向投資運營和證券化階段。估價機構要像生物適應環境那樣，隨著環境的變化而演進。（2）未來仍然是“估價無處不在”，更多的估價業務，是“真刀真槍”的估價，不再是“裝模作樣”的估價。從長期來看，是估價供給創造估價需求，要不斷發掘、激活和引導新的估價需要,著力于通過估價為人們帶來好處（收益）、減免損失、防范化解風險。（3）估價機構需要在思想觀念上，從以下兩大方面來做好準備：一是估價需要從“單一”到“并舉”，并要從粗略到精細，包括“估價＋咨詢”“法定評估＋自愿評估”“鑒證性估價＋咨詢性估價”“價值評估＋租金評估”“價值評估＋價值提升＋價值損失＋價值分配”“現時性估價＋回顧性估價＋預測性估價”“服務于機構（ToB）＋服務于個人（ToC）”“住宅估價＋非住宅房地產估價”“增量房地產估價＋存量房地產估價”“交易估價＋運營管理估價”“城市房地產估價＋農村房地產估價”等11個方面。其中，不良資產處置、城市更新、保障性住房、盤活存量資產等是估價業務轉型重點領域。二是要尋找、培育并逐漸突顯估價機構的正確的核心競爭力。（4）未來估價機構有適合少數大機構的綜合性發展及適合廣大中小機構“專精特新”發展兩種主要方向。

?守正出新  適應未來 切實提升房地產估價市場服務能力

觀點摘要：（1）房地產估價市場伴隨改革而生，在發展過程中存在一些問題，如留存商業思維、危機意識淡化、專業技能不一、粗放經營等，但同時行業也積累了積極寶貴的經驗，為今后規范發展奠定了牢固的基礎。（2）當前房地產估價市場嚴重萎縮，難以支撐所有機構生存。估價機構需重視估價質量，改變經營模式，防范估價風險，挖掘估價需求，不斷提升市場服務能力。（3）對提升房地產估價市場服務能力的要求：一是傳統業務規范，報告實際使用效果良好；二是新興業務精準，能夠引導行業持續發展；三是估價創新科學，不斷輸入市場服務活力。（4）估價市場創新可分為經營思路轉變革新、基本技能完善更新、估價參數確定創新、估價業務項目創新四個類別。估價創新應注意兩個問題：一是創新要重視估價依據和實用性；二是行業組織采取有效措施鼓勵創新。

?構建房地產評估行業發展新格局

觀點摘要：（1）黨的二十大報告提出，深入實施區域協調發展戰略、區域重大發展戰略、主體功能區戰略、新型城市化戰略以及實施城市更新行動等一系列工作，為房地產估價行業構建發展新格局指明了方向。（2）面對百年未有之大變局及國際國內宏觀經濟形勢變化，房地產估價機構可聚焦綠色發展、存量資產盤活、城市更新、鄉村振興等領域，積極拓展咨詢顧問業務，把握發展新機遇；同時以服務于現代企業“全生命周期”為主導，以服務于政府監管和資源配置為長期引導，以項目策劃與落地實施為重要抓手和路徑引導，助力傳統業務提質升級。（3）房地產估價行業應積極探索管理創新，構建技術、市場、風控、信息化、組織、文化“六位一體”經營管理體系。

?估價行業如何應對調整期的城市更新

觀點摘要：（1）調整期城市更新面臨老項目停滯、談簽難、新項目推進難等問題。（2）城市更新估價業務發展趨勢：一是估價行業將以“大咨詢”為主的大方向發展，提供“保姆式”一站到底的項目全流程服務；二是估價咨詢業務市場出現“白熱化”的內卷現象，規模較大、資質較好、服務評價較高、專業水平較高的估價機構將越來越向頭部企業發展，反之將面臨行業“洗牌式”淘汰風險；三是今后一段時間內估價業務的委托方將以國有企業為主。（3）房地產估價行業在調整期面臨單一傳統估價服務出現瓶頸、城市更新估價業務減少、估價機構收費難等挑戰。未來，估價行業應綜合培養復合型技術人才，提升服務工作質量，估價機構應拓展業務類型，深入挖掘市場需求，注意防范城市更新業務風險。

?以產業為基，以人為本，融入城市與社區

觀點摘要：（1）房地產估價行業發展應轉變附著于傳統房地產開發與快速城鎮進程的舊路徑，探索植根城市生長發展與功能需求持續完善的新路徑。（2）房地產估價行業發展新路徑應堅持人本導向，回歸人的視角，服務人的需求；堅持以產業為基，實現有產有城有人的融合發展；堅持資本向善，引導資本投向社會真正需要的領域。（3）房地產估價行業升級發展需拓寬國內與國際宏觀視野，加強思維轉變與能力提升，合理選擇服務模式與業務拓展路徑。（4）房地產估價行業在新時期城市發展全景中面臨產業升級、要素鏈接、社區深耕等發展機遇。

?全面推進鄉村振興背景下估價機構業務機會分析

觀點摘要：（1）隨著產權界定、價格評估、流轉交易、抵押擔保等服務和制度建設的逐步成熟和完善，實現集體土地要素流轉暢通，房地產估價機構面臨新的業務發展機會，要高度關注政策變化，積極布局鄉村振興相關業務。（2）集體土地流轉當前面臨的問題有：權屬不清、規劃滯后、配套制度不完善、收益分配制度不成熟、集體資產股份量化推進緩慢、融資困難等主要障礙。（3）全面推進鄉村振興背景下，房地產估價機構的業務機會有：一是估價類，如宅基地使用權價格的評估，集體經營性建設用地的出讓價格評估；二是評價類，如耕地質量的評價等；三是咨詢類，如圍繞相關土地價值的發揮，如何流轉更充分、價值更充分等；四是其他類，包括基礎建設類，如基礎調研、確權發證等，以及延伸服務類，如項目前期的規劃與策劃、項目總體運營的建議等。

?把握時代發展主命脈  拓展估價業務新領域

觀點摘要：（1）房地產估價業務新領域可以聚焦城市更新、鄉村振興、生態建設、資源整合、信息數據化等。（2）在城市更新領域，房地產估價機構可以做好盡職調查，政策咨詢，產權交易，更新過程中咨詢、定位、前期可行性研究，規劃設計，評估審計，財稅等服務。（3）鄉村振興領域，房地產估價機構可做好村鎮規劃，全域土地綜合整治，集體建設用地入市，政策咨詢等服務。（4）生態建設領域，房地產估價機構可做好政策研究，生態產品的動態監測、定期更新和評價等服務。（5）資源整合領域，房地產估價機構可服務好集體土地入市、租賃市場等。（6）信息數據化是敲門磚，只是一種手段，房地產估價機構可以在銀行批量評估、涉稅、司法拍賣中的網拍、無人機建立的三維傾斜建構模型、國資平臺的存量資產管理系統等領域運用。

?培育專精特新估價機構，賦能行業高質量發展

觀點摘要：（1）隨著中國經濟從高速增長邁向高質量發展，信息技術沖擊、市場信息公開化趨勢以及房地產市場發展階段的變化，嚴重擠壓了以單一價值評估為主的房地產估價市場，房地產估價機構亟需向專精特新咨詢顧問服務轉型。（2）房地產估價機構需要深入把握精特新估價業務的內涵，做到深耕細分市場，培育核心能力；以精細化服務實現管理高效化發展；逐步打造特色產品，樹立行業標桿；并以深度挖掘整合創新引領市場。（3）房地產估價機構需要秉承守正創新，貫徹中央、省、市頂層政策設計，推動傳統估價業務向咨詢顧問服務模式擴展，通過專業業務能力提升、人才梯隊建設培養，以創新驅動發展為抓手，構建新格局，形成新優勢，以適應新發展階段下市場變化對房地產估價機構的新要求。

?房地產估價在古城保護與城市更新中的應用——以蘇州市姑蘇區古城保護為例

觀點摘要：（1）我國的城市發展已從增量轉向存量發展階段，存量發展階段是長期的、常態化的，是城市維護與提升的階段。（2）城市更新的方式可以分為再開發、整治改善與保護。（3）古城改造中涉及的房地產估價業務分為更新前期、實施期及銷售運營期三個階段。其中，更新前期的估價業務有片區與項目經濟可行性分析、收購成本測算、土地及建筑物價格評估；銷售運營期的估價業務有稅務籌劃、投資回報測算。

?保障性租賃住房租金評估監測與定價調價機制的實踐探索——以上海市為例

觀點摘要：（1）《上海市租賃住房租金評估指引的試行辦法》明確及關注的重點內容有：一是保租房租金評估應注意收集房屋測繪報告、宿舍類住房分建/床明細清單、房型圖冊、裝飾裝修與設施設備的相關說明、租賃合同文本及項目建設的成本資料等，同時，還主要對選取的可比實例進行實地查勘；二是在評估技術路線及參數的取值上，比較法中注意統一計價單位和價值內涵等比較基礎；對多套房屋，評估路徑強調可以采用“標準+調整”；三是在評估報告上，除要求遵守房地產估價規范的規定外，強調針對保租房的特點，說明保租房的來源為改建還是閑置土地上建造或新增租賃住房用地上建造等，并對房屋的建造標準要求有清晰的表達。（2）對于保租房租金監測，建議根據常見的租賃住房類型如商品房、服務式公寓、人才公寓、集體宿舍等設立監測點，監測點的布設應具有代表性、穩定性和全覆蓋性。

?房地產估價在防范、化解房地產市場風險中的業務機會與作用

觀點摘要：（1）資產管理公司紓困、房地產開發產品處置變現、房地產項目公司轉讓、企業兼并購、債轉股是當前防范化解房地產市場風險的五種常見做法。（2）第三方專業咨詢角色、熟悉房地產開發流程、掌握房地產估值技術是房地產估價機構的專業優勢。（3）結合專業優勢，房地產估價機構可在當前防范化解房地產市場的常見做法中探索相關估價與咨詢業務機會，具體包括：為房地產開發產品處置變現、開發企業股權轉讓或兼并購提供專業估值服務，為資金方提供投后管理服務，為金融機構提供代管服務、為保交樓提供開發項目資產負債估值咨詢、為兼并購或引入代建單位提供前期盡職調查服務等。

?對房地產估價風險防范與人才培養的片斷化思考

觀點摘要：（1）估價需求正在從形式估價向實質性估價轉變，執業環境的變化導致估價機構所面臨的風險也更加具體化，要求估價師具有更強的技術能力。（2）目前，估價機構普遍存在估價報告模板化、估價程序形式化、報告審核表面化和結果導向普遍化等不良傾向，亟需改進。（3）估價機構在執業過程中，可通過事后復盤、典型案例分析、制定預案、針對性培訓和新型業務預研等方式，提升自身的服務水平。（4）面對行業的不斷變化，估價師應當保持終身學習、勤奮努力、從容面對的心態，用更加專業的服務為客戶解決問題。

?淺談房地產估價報告質量風險防范

觀點摘要：（1）房地產估價機構在經營中會面臨市場、法律、會計等諸多風險，防范估價報告質量風險是風險防范的關鍵。（2）估價報告質量風險分類及成因：一是估價師職業道德教育缺失，由職業道德問題引發的風險；二是機構內部質量控制流程缺失，由報告合法合規問題引發的風險；三是專業能力培訓機制缺失，估價師專業能力無法勝任估價項目引發的風險。（3）估價報告質量風險防范措施：一是加強機構內部職業道德教育，如將職業道德內容編寫進機構書面文件供內部學習、收集研究職業道德風險案例等；二是建立健全質量管理控制體系，包括制定估價業務流程書面文件、建立標準化測算體系與報告模板、健全內部審核人員隔離墻機制等；三是完善估價師專業能力培養機制，包括設立職業技能培訓與帶教機制，提倡并獎勵技術問題研究、論文撰寫、課題參與，開展內部業務討論會、分享會，鼓勵參加外部培訓等。

?數字轉型與房地產行業創新發展

觀點摘要：（1）房地產估價行業數字化轉型經歷了數字倉庫、數字征收、數字平臺3個階段，近年來國家對于數字化轉型要求越來越高，未來行業數字化發展的方向包括數字城市（城市更新）、數字鄉村（鄉村振興）、數字資產（資產盤活）三個方面；（2）數字化轉型對于房地產估價機構來說是一個新的增長極，可實現跨區域、跨資源、跨專業、多模塊的快速整合，更好、更快地提升市場應對能力和綜合咨詢能力，是一種可復制、可推廣的商業發展模式。（3）結合當前實踐，房地產估價機構可提供的數字產品分為資產類、征收類、更新類、產業類等。通過多元化數據產品不斷豐富市場需求，為行業綜合咨詢提供保障。（4）未來，房地產估價師要化被動為主動，轉變思維，學習規劃、產業、信息化等多元化知識，不斷掌握先進的信息化技術和成果應用，更好應對行業市場需求變化，實現創新技術、算法模型、人員技能的聯動和融合；房地產估價機構需要開展更大的合作，突破資源限制，有效快速地實現產品業務的整合，搭建估價咨詢和數字化產品共建共贏平臺。

?估價行業進入“數字資產流通配套服務”，成為數字經濟新基建的商機

觀點摘要：（1）數字資產估價是一項長期持續、資產多樣、地域復雜、政策多變的工作，需要全體房地產估價機構全程、全面、跨區域協同和全體房地產估價師的共同參與。（2）面對數字經濟大潮下的新商機，房地產估價機構要找到自己的定位，把團隊培養成為能夠承接復雜數字估價業務的新型估價師團隊。

?踏雪尋梅 砥礪前行——二十大新形勢下估價機構可持續發展的探索與思考

觀點摘要：（1）當前房地產估價行業發展所面臨的困境既有外部宏觀經濟環境轉變的因素，又是房地產估價機構長期業務單一難以適應市場新形勢變化的反應。黨的二十大報告中所提及的發展方向為房地產估價機構轉型發展指明了方向。（2）為了適應市場新形勢的變化，房地產估價機構可以采用“頂層設計+創新+人才”的發展策略。在戰略層面，估價機構要制定適合自身發展的戰略規劃來引導企業的長遠發展；在執業層面，估價機構要做到堅守底線，堅持創新，敢于試錯；在服務客戶方面，要不斷的精益求精；在人才培養方面，要樹立合作共贏的發展觀，培養高質量人才。