? 裁判要點

1.評估報告的送達問題。評估報告的送達是征收補償的重要程序，行政機關未依法送達評估報告，剝奪了被征收人申請復核評估及鑒定的權利，程序違法。

2.評估報告時點及有效期問題。近年來由于房屋價格波動幅度較大，如果征收決定公告日與作出補償決定之日之間差距較大，確定并支付貨幣補償金時點明顯遲延于房屋價值的評估時點（征收決定公告時點），則難以保障被征收人得到的貨幣補償金能夠購買被征收房屋類似房地產，無法體現公平補償原則。在此情況下，可參照《房地產抵押估價指導意見》第二十六條的規定對相關情況進行判斷。即，評估報告在作出一年后才予以送達，行政機關在評估報告作出后一年后才進行補償的，行政機關應進行合理的解釋說明，如果能夠證明過分延遲送達評估報告、作出補償決定是因為被征收人的原因造成的，或雖延遲作出補償決定但足以實現公平補償的，可認可補償決定的合法性；如果過分延遲作出補償決定是因行政機關造成的，且在此期間房屋價格發生較大幅度上漲，則再以評估報告作為補償依據不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的公平補償原則，不宜再堅持必須以“征收決定公告之日”作為確定補償的評估時點。

? 裁判文書

裁判文書網發布日期：2019-11-06

中華人民共和國最高人民法院

行 政 裁 定 書

（2019）最高法行申380號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：曾慧芝，女，1974年2月16日出生，漢族，住湖北省武漢市硚口區。

委托訴訟代理人：王志偉，北京京平律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：湖北省武漢市硚口區人民政府，住所地湖北省武漢市硚口區沿河大道518號。

法定代表人:劉丹平，該區人民政府區長。

再審申請人曾慧芝因訴湖北省武漢市硚口區人民政府（以下簡稱硚口區政府）房屋征收補償一案，不服湖北省高級人民法院（2018）鄂行終400號行政判決，向本院申請再審。本院依法組成由審判員馬鴻達、審判員李小梅、審判員仝蕾參加的合議庭，對本案進行了審查，并于2019年4月19日對各方當事人進行了詢問，再審申請人曾慧芝及其委托訴訟代理人王志偉到庭參加詢問，被申請人硚口區政府未到庭?，F已審查終結。

湖北省武漢市中級人民法院一審查明：2014年9月29日，硚口區政府在房屋征收范圍內公告了《硚口區內燃機宿舍片舊城改造項目房屋征收補償方案》(征求意見稿)，同時，硚口區內燃機宿舍片房屋征收范圍附圖、《內燃機宿舍片舊城改造項目房屋征收預簽約工作流程》《內燃機宿舍片舊城改造項目房屋征收預簽約個性化獎勵辦法》作為附件一并公告。2015年1月8日，硚口區政府作出硚政征〔2015〕1號《房屋征收決定書》，決定征收硚口區內燃機宿舍片舊城改造項目范圍內國有土地上的房屋，并于同日公告。同時《硚口區內燃機宿舍片舊城改造項目房屋征收補償方案》(以下簡稱《補償方案》)作為附件一并進行了公告。武漢市硚口區房屋征收管理辦公室(以下簡稱硚口區征收辦)對征收范圍內國有土地上房屋情況進行了調查，曾慧芝的房屋位于征收范圍內，房屋用途登記為住宅，房屋建筑面積為68.70平方米。2014年9月22日，硚口區征收辦發布《硚口區內燃機宿舍片舊城改造項目選擇房地產價格預簽約評估機構的公告》，以發放《協商意見書》形式征求被征收人意見，以投票結果的多數確定預簽約評估機構。根據《協商意見書》的統計結果，征收范圍內住戶1300余戶，共有905戶選擇了預簽約評估機構，且全部確認如硚口區政府對本項目下達正式征收決定，同意選擇預簽約評估機構為正式機構，同時，硚口區內燃機宿舍片舊城改造項目702戶的被征收人同意選擇永業行(湖北)土地房地產評估咨詢有限公司(以下簡稱永業行評估公司)作為該征收項目的房地產價格預簽約評估機構和正式評估機構。按照少數服從多數的原則，永業行評估公司選定為硚口區內燃機宿舍片舊城改造項目的房地產價格評估機構。2015年1月9日硚口區征收辦發布了《硚口區內燃機宿合片舊城改造項目選定正式評估機構結果公告》。2015年1月12日至2015年1月12日，硚口區征收辦公示了永業行評估公司出具的硚口區內燃機宿舍片舊城改造項目被征收房屋價值補償的分戶正式評估初步結果，并告知復核權利及期限。永業行評估公司對涉案被征收房屋作出的(鄂)永房〔2015〕(估)字第0029-1134號《房屋征收分戶評估報告》（以下簡稱《房屋評估報告》），確定其住宅面積的綜合單價為人民幣8247元/平方米，商業面積的綜合單價為人民幣14403元/平方米；作出的(鄂)永房〔2015〕(估)字第0029-1134-1號《房屋征收分戶裝修評估報告》（以下簡稱《裝修評估報告》），確定裝修評估總價為人民幣24045元;作出的(鄂)永房〔2015〕(估)字第0029-1134-2號《房屋征收分戶構筑物評估報告》（以下簡稱《構筑物評估報告》）確定的構筑物評估總價為人民幣1200元;作出的(鄂)永房〔2015〕(估)字第0029-1134-3號《房屋征收分戶臨時安置補償費評估報告》（以下簡稱《安置補償費評估報告》）確定的臨時安置費為25/平方米/月,估價時點為2015年1月8日?！斗謶粼u估報告》明確告知了被征收人對評估結果有異議申請復核鑒定的救濟權和救濟途徑。2016年7月2日，硚口區征收辦向曾慧芝直接送達《分戶評估報告》，曾慧芝未簽字領取。曾慧芝對《分戶評估報告》亦未申請復核和鑒定。2016年8月2日，硚口區征收辦向曾慧芝送達了《敦請協商、簽訂房屋征收補償協議的催告書》，敦促曾慧芝前去協商簽訂征收補償協議，曾慧芝未簽字未領取，雙方亦始終未能達成協議。經房屋征收部門報請，硚口區政府于2016年10月11日作出被訴政征補字〔2016〕1-10號《補償決定書》，并于當日在房屋征收范圍內進行張貼公告，又于2016年10月12日在《長江日報》進行公告送達。曾慧芝對該《補償決定書》不服，訴至法院。

另查明，涉案硚政征〔2015〕1號《房屋征收決定書》已經湖北省高級人民法院(2016)鄂行終705號終審判決確認了其合法性。曾慧芝的涉案被征收房屋于2015年12月14日被強制拆除，曾慧芝訴房屋強制拆遷一案，湖北省高級人民法院以(2017)鄂行申594號行政裁定書對該案進行提審，現還在審理中。

湖北省武漢市中級人民法院一審認為，《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條第一款、第二款規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十六條第一款規定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。根據上述規定，硚口區政府具有作出房屋征收補償決定的行政職權。本案中，在《補償方案》確定的簽約期內及至被訴《補償決定書》作出前，經房屋征收部門敦請催促，雙方最終未能達成征收補償協議。為此，硚口區政府作出被訴《補償決定書》，對曾慧芝的房屋進行征收并予以補償，符合上述規定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條、第二十一條、第二十二條、第二十五條，第二十六條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償，因征收房屋造成的停產停業損失的補償。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋；因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費，選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房;補償決定應包括補償方式、補償金額和支付期限、用與產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。硚口區政府作出的被訴《補償決定書》，包含有被征收房屋價值補償、住改商經營性補助、裝飾裝修補償、暗樓補償、附屬設施補償、房屋搬遷補償、臨時安置補償、貨幣補助等內容，為曾慧芝提供了貨幣補償和房屋產權調換補償兩種可選擇的補償方式,明確了產權調換的臨時安置預計期限(截止2017年12月31日)、房屋征收補償安置和移交手續的期限等等，被訴《補償決定書》的上述內容，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》和《補償方案》對補償項目的規定。

被訴《補償決定書》的核心內容是被征收房屋的價值，對房屋價值的評估是作出被訴征收補償決定的重要依據。本案中，硚口區征收辦發布了《硚口區內燃機宿舍片舊城改造項目選擇房地產價格預簽約評估機構的公告》，以發放《協商意見書》形式征求被征收人意見，以投票結果的多數確定預簽約評估機構。根據《協商意見書》的統計結果，征收范圍內住戶1300余戶，共有905戶選擇了預簽約評估機構，且全部確認如硚口區政府對本項目下達正式征收決定，同意選擇預簽約評估機構為正式機構，同時，硚口區內燃機宿舍片舊城改造項目702戶的被征收人同意選擇永業行評估公司作為該征收項目的房地產價格預簽約評估機構和正式評估機構。按照少數服從多數的原則，選定永業行評估公司為硚口區內燃機宿舍片舊城改造項目的房地產價格評估機構。評估機構作出初評結果后，在被征收范圍進行了公示，在此基礎上對涉案房屋價值作出了最終的《分戶評估報告》，硚口區政府將此評估報告向曾慧芝進行了送達，并告知了曾慧芝申請復核鑒定的權利，涉案房屋價值的評估程序符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條，《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條、第十二條、第十四條、第十六條、第十七條，《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第二十八條等規定要求。同時，本案評估結果是評估機構根據評估對象和房地產市場狀況，運用一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估得出的結論。曾慧芝雖然對評估結果有異議，認為評估價格過低，但其既沒有對評估結果申請復核和鑒定，在訴訟中也沒有提供證據證明本案評估機構存在未考慮應當考慮的因素、評估價格不符合一般常理、評估工作受到了外界的非法干預、評估機構不是依法獨立、客觀、公正地開展評估工作等情形，故曾慧芝提出的評估價格過低的主張沒有事實依據，不予支持，涉案房屋價值的評估結果合法有效，可以作為硚口區政府認定涉案被征收房屋補償標準的依據。

關于硚口區政府強拆房屋后作出征收補償決定程序是否違法的問題?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十七條規定的“先補償后搬遷”原則是關于征收人、被征收人在房屋搬遷活動中權利義務的規定，該規定并不是征收補償決定是否合法的審查內容。征收補償決定的審查內容主要是補償范圍、補償標準、補償方式是否符合法律規定，作為補償決定核心內容的房屋價值評估是否有事實依據、整體評估程序是否合法。本案中，涉案房屋雖然在作出被訴《補償決定書》前已滅失，但涉案房屋被拆除前，評估機構已進行了入戶現場查勘，采集了房屋內外狀況的基礎資料，并作出了《分戶評估報告》，評估程序如前所述符合法律規定，故后來房屋雖然被拆除了，但并不影響硚口區政府依據該《分戶評估報告》作出被訴《補償決定書》，故曾慧芝認為硚口區政府先拆除房屋后作出被訴《補償決定書》屬于程序違法的觀點不能成立，不予支持。

綜上所述，硚口區政府作出的被訴《補償決定書》主體適格。認定事實清楚、程序合法正當、適用法律正確，對其合法性予以確認。曾慧芝要求撤銷被訴《補償決定書》的請求缺乏事實和法律依據，不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條的規定，判決駁回曾慧芝的訴訟請求。

曾慧芝不服，向湖北省高級人民法院提起上訴。

湖北省高級人民法院二審查明的事實與一審查明的事實一致。

湖北省高級人民法院二審認為，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條第一、二款和第二十六條第一款之規定，硚口區政府具有作出房屋征收補償決定的行政職權。與被征收人在《補償方案》確定的簽約期限內達不成補償協議，硚口區政府可依法按照《補償方案》作出《補償決定書》，并在房屋征收范圍內予以公告。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條、第二十一條、第二十二條、第二十五條、第二十六條之規定，硚口區政府作出《補償決定書》包含有被征收房屋價值補償、住改商經營性補助、裝飾裝修補償，暗樓補償、附屬設施補償、房屋搬遷補償、臨時安置補償、貨幣補助等內容，為曾慧芝提供了貨幣補償和房屋產權調換補償兩種可選擇的補償方式，明確了產權調換的臨時安置預計期限(截止2017年12月31日)、房屋征收補償安置和移交手續的期限等，該《補償決定書》的上述內容符合《國有土地上房屋征收與補償條例》和《補償方案》對補償項目的規定。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條、第十二條、第十四條、第十六條、第十七條及《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第二十八條等規定，硚口區征收辦發布了舊城改造項目選擇房地產價格預簽約評估機構公告，征求被征收人意見，根據多數被征收戶的意見，選定了房地產價格評估機構。初評結果產生后，在被征收范圍內進行公示，作出分戶評估報告并向曾慧芝送達。本案沒有證據證實評估機構存在應考慮而未考慮的因素，評估機構依法獨立、客觀、公正開展評估工作，評估程序合法，評估結果有效。涉案房屋雖然在《補償決定書》作出前已滅失，但房屋被拆除前，評估機構已進行入戶現場查勘，采集了房屋內外狀況的基礎資料，并作出了《分戶評估報告》，評估程序符合法律規定，雖然房屋被拆除，但并不影響硚口區政府依據該《分戶評估報告》作出《補償決定書》的有效性。綜上，硚口區政府作出《補償決定書》主體適格、證據確鑿、程序合法正當，補償項目完整、內容具體明確。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，駁回曾慧芝的訴訟請求并無不當。曾慧芝的上訴理由均不能成立，其上訴請求不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第一項之規定，判決駁回上訴，維持原判。

曾慧芝向本院申請再審稱：1.評估環節程序及實體違法。正式確定評估機構的時間是2015年1月9日，對評估機構提出異議的截止期限是2015年1月11日，評估機構在2015年1月12日就對整個片區1000多被征收戶作出評估價格，評估價格的制定應該是在征收決定公告發布之前就已經確定，而不是以征收決定發布公告之日為評估時點的評估價格。2.被申請人提交的評估報告表沒有提供相關評估機構入戶勘查記錄及相關照片等證據佐證，評估單位未進行現場勘查違法。3.被訴《補償決定書》遺漏了申請人的十平米雨棚補償內容。4.被申請人確定的住改商房屋價格14,403元∕每平米，無法律依據。5.評估報告未在法定時間制作并送達，履行送達程序時已過報告有效期。被申請人僅僅對其中一個評估報告送達，申請人拒收后，未留置送達。另外三份評估報告也未送達。且評估報告有效期一般為1年，本案中，被申請人依據失效的評估報告作出的《補償決定書》，違背公平、合理補償的原則。一審法院認定評估報告全部送達，評估機構的評估過程、評估結論合法屬于認定事實不清，適用法律錯誤。二審法院不開庭、不問詢，照搬一審法院觀點，認定事實錯誤。故請求撤銷原審判決，提審本案或指令下級法院重新審理。

本院經審查認為，原審判決認定事實不清，主要證據不足，主要理由如下：

（一）關于涉案分戶評估報告是否送達的問題?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第十七條第一款規定：“分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告”。本案中，根據硚口區政府在原審中提供的證據顯示，永業行評估公司針對曾慧芝的房屋共作出4份評估報告，均作為硚口區政府《補償決定書》的依據。但硚口區政府只向曾慧芝送達了《房屋評估報告》，其并未提供證據證明送達了《裝修評估報告》、《構筑物評估報告》、《安置補償費評估報告》。在一審的庭審筆錄中，硚口區政府辯稱上述三份評估報告不需要送達，但并未提出相關法律依據。評估報告的送達是征收補償的重要程序，硚口區政府未依法送達評估報告，剝奪了被征收人申請復核評估及鑒定的權利，程序違法。原審法院認為“2016年7月2日，硚口區征收辦向曾慧芝直接送達《分戶評估報告》，曾慧芝未簽字領取，亦未申請復核和鑒定”，與實際情況不符，屬認定事實不清。

（二）關于評估報告時點及有效期問題。雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關規定對市、縣級人民政府作出征收補償決定的期限沒有明確規定，但按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第二十六條第二款的規定，對被征收人應給予公平補償。近年來由于房屋價格波動幅度較大，如果征收決定公告日與作出補償決定之日之間差距較大，確定并支付貨幣補償金時點明顯遲延于房屋價值的評估時點（征收決定公告時點），則難以保障被征收人得到的貨幣補償金能夠購買被征收房屋類似房地產，無法體現公平補償原則。在此情況下，可參照《房地產抵押估價指導意見》第二十六條“估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔。在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外”的規定對相關情況進行判斷。評估報告在作出一年后才予以送達，市、縣級人民政府在評估報告作出后一年后才進行補償的，行政機關應進行合理的解釋說明，如果能夠證明過分延遲送達評估報告、作出補償決定是因為被征收人的原因造成的，或雖延遲作出補償決定但足以實現公平補償的，可認可補償決定的合法性；如果過分延遲作出補償決定是因房屋征收部門或市、縣級人民政府造成的，且在此期間房屋價格發生較大幅度上漲，則再以評估報告作為補償依據不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的公平補償原則，不宜再堅持必須以“征收決定公告之日”作為確定補償的評估時點。本案根據原審查明的事實，涉案評估結果的作出時間是2015年1月12日，《房屋評估報告》送達時間是2016年7月2日,硚口區政府作出本案被訴《補償決定書》的時間是2016年10月11日，距評估報告作出時間已經超過一年。在此情況下原審法院未對作出補償決定過分延遲的原因相關情況進行審查不當。

綜上，再審申請人曾慧芝的再審申請符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條第三項規定的情形。依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國行政訴訟法>的解釋》第一百一十六條第一款，第一百一十八條的規定，裁定如下：

一、本案指令湖北省高級人民法院再審；

二、再審期間，中止原判決的執行。

審 判 長　馬鴻達

審 判 員　李小梅

審 判 員　仝　蕾

二〇一九年八月八日

法官助理　李　慧

書 記 員　唐曉燕

（來源：估價師平臺）